/nginx/o/2022/03/25/14445486t1h2563.jpg)
Kinnisvarahinnad on viimaste aastatega märkimisväärselt kasvanud. Noortel on keeruline saada elukoha ostuks laenu ja ka korterite üürihinnad on tõusnud utoopilistesse kõrgustesse. Kuidas leida hea elukoht, mis edaspidi ei sunniks sööma vaid kiirnuudleid ja praekartuleid?
Lisaks kinnisvaralehtedele saab omale sobivat üürikodu otsida ka sotsiaalmeediaplatvormidelt, näiteks Facebooki gruppidest. Sinna postitatakse lühike kirjeldus korterist, pildid ja eluaseme hind. Heas korras mõistliku hinnaga korteritele toimub tormijooks ja postitusi tuleb pidevalt jälgida, et ideaalset pakkumist mitte maha magada.
Tihti saab palju negatiivset vastukaja korteri eest küsitav üür. Köök-tuba stiilis korterite hinnad ületavad 350 € hinnapiiri, suurema 1-toalise korteri üür võib ulatuda koguni üle 450 €. Grupiliikmeid paneb imestama, kust võetakse sellised summad ning miks küsitakse renoveerimata paneelmajades asuvate korterite eest hinda, mis on võrdne uuemate korteritega. Liigkõrgete üürihindade protestiks hakkasid kasutajad reageerima postitustele naerva emotikoniga.
Uus Maa Capital juhatuse liige Leena Kreitner selgitas korterite nõudluse järsku tõusu: „Koroona tulekuga, umbes kaks aastat tagasi, tekkis üüripakkumiste arvu äkiline kasv, kuna paljud lühiajaliselt üüritud korterid olid turistide nappuse tõttu paisatud pikemaajalisele üüriturule.
Mõni hetk hiljem hakkas olukord üüriturul taastuma. Lisaks hakkasid inimesed kodukontorite ja koduõppe olukorras vajama senisest rohkem tube. Nii hakatigi vahetama olemasolevaid kortereid suuremate korterite või hoopis majade vastu, mis omakorda tekitas suurema nõudluse ning hindade tõusu.”
Ka Arco Vara kinnisvarabüroo tegevjuht Elari Tamm nõustus, et hetkel on nõudlus kindlasti ületanud pakkumise. Ta lisas, et viimastel päevadel üürihuvi kasvas veelgi ning seda võib seostada Ukrainast tulnud sõjapõgenikega.
Korterite hinnad kasvasid viimaste aastatega aina rohkem. Kui mõni aasta tagasi maksis Tallinnas Kristiine linnaosas 2-toaline uusarenduses asuv korter umbes 145 000 eurot, siis nüüd tuleb sarnase korteri eest välja käia pea 200 000 eurot. Noored on ahastuses, sest mõne aastaga on sissemakseks vähemalt 10 protsenti ehk 20 000 eurot keeruline koguda. Eriti, kui elatakse üürikodudes ning suur osa palgast läheb üüri ja kommunaalide alla.
Nagu üürikorterite puhul, reguleerib ka korterite müügihindu nõudluse ja pakkumise suhe. Uusarenduste hinnad pole siiski kallinenud arendajate ahnusest – ostusumma ajab kõrgeks ehitus. Pandeemia algul alustati mitmete erinevate kortermajade ehitustega ning ehitajaid oli raske leida ehk nõudlus nende järele kasvas ja hinnad läksid kallimaks. Nüüd, kui Venemaalt ei saa sanktsioonide tõttu enam ehitusmaterjale – näiteks metalli – tarnida, võib see korterite hinnad ajada veelgi kõrgemaks. Mitmed arendajad juba teatasid, et seiskavad osad projektid, sest keegi ei tea, milliseks võivad kinnisvarahinnad lõpuks kujuneda. Peramets ütleb, et nõudlus aga püsib endiselt kõrgena ning sageli lähevad korterid müügiks isegi enne, kui müügikuulutused avalikuks jõuavad.
Elukohavaliku puhul tuleb lähtuda omaenda võimekusest. Valikul, kas korter osta või üürida, ei ole üht õiget vastust. Kati Peramets selgitas: „Kindlasti on mõistlik alustada üürikorterist, et tekiks harjumus igakuiselt tasuda kindel summa enne, kui võetakse laen, mis on juba igakuine pikaajaline kohustus. Küll aga tuleks arvestada, et sageli makstakse üüri eest suuremgi summa, kui laenumakset tasudes.”
Korteri valiku puhul on üllatavalt tähtsal kohal kõrvalkulud. Tuleks valida korter, mille kõrvalkulud oleksid taskukohased, näiteks ainult elektriküttega korteri puhul peab arvestama, et talvel võivad kulud tulla kõrged. See-eest ahiküttega korteri puhul tuleb pidevalt küttepuid koju varuda ning ahju kütta, mis on jällegi ajakulukas. Samuti on tähtis hea asukoht, mis annab võimaluse kooli ja tööle jalutada ning säästa aega, keskkonda ja kütuseraha.
Alles teisel kohal peaks korteriotsija jaoks olema korteri enda üürihind. Korter võib olla küll taskukohane, aga kõrvalkulude tõttu tõuseb tegelik summa siiski kõrgeks. Kreitner tõi välja, et kuna suurem osa noori ei koli üürikodudesse oma mööbliga, siis on oluline ka mööbli olemasolu ning planeering. Tavaliselt eelistatakse mitte-läbikäidavaid tube.
Elari Tamme sõnul kitsendab lemmiklooma olemasolu oluliselt eluaseme valikut, sest korterite omanikud ei pruugi loomi lubada, olgu põhjuseks siis eelnevad halvad kogemused või kartus, et loom võib midagi kahjustada. Looma soovist tuleks anda varakult teada ning leida korteriomanikuga võimalusel kompromiss.
Omale sobiva üürikodu otsimisel tasuks Tamme sõnul kindlasti targematega nõu pidada. Näiteks võiks teiste inimestega arutada, kas korter on väärt seda summat, mida küsitakse, sest lõpliku üürihinna paneb tegelikult paika noor ise. Kui ta pole nõus algset rahasummat maksma ning suudab seda põhjendada, võib üürileandja hinda langetada. Miski pole tegelikult kivisse raiutud.
Kui endal puuduvad varasemad kogemused üürikorterite otsingul ning pole ka kellegi käest nõu küsida, tasub kaaluda maaklerite abi. Tamm tõi välja, et oluline on vaadata, keda maakler esindab. Kui ta esindab üürileandjat, siis otsib ta usaldusväärset klienti, kes suudaks üüri maksta ka kolme kuu möödudes. Leena Kreitner väidab kindlalt, et hea väljaõppega maakler ei luba teha kummalegi lepingu osapoolele ülekohut ning vajadusel kaitseb mõlemaid osalisi.
Mõlemad maaklerid on ühel nõul, et riik ei peaks korterite üüri- ja müügihindu reguleerima. Kreitneri sõnul on riigil muid valdkondi, millele keskenduda ning kinnisvaraturg pole üks neist. Tamm lisas, et tema arvates ei peaks riik kinnisvaraäriga tegelema, sest see mõjutaks liialt turgu.
LHV kodulaenuspetsialistide tiimi juht Kati Peramets selgitas: „Kaudselt kinnisvara hindu erinevate regulatsioonidega ka juhitakse, nagu näiteks KredEx käenduse tingimused, Eesti Panga määrus eluasemelaenude väljastamise nõuete kohta ja vastutustundliku laenamise juhend. Nõudlust võivad mõjutada ka erinevad regulatsioonid ja keskpankade intressimäärad. Tähtis on, et laen oleks mõlemapoolselt vastutustundlik ja jõukohane.” See kehtib aga korterite ostmise, mitte üürimise puhul.
Korteri üürimine, veel vähem selle ostmine, ei ole noorele tudengile lihtne, kuna tihtipeale on sissetulek kasin või ei ole jõudnud veel kuigi palju sääste tekitada. Oma seiklusi üüriturul jagavad kaks tudengit:
K (21), Tallinn
Alustasin korteriotsinguid Tallinnas juba sügise lõpus. Teadsin kohe, et soovin sisse kolida alles veebruari lõpul või märtsi algul. Kortereid vaatasin peamiselt Facebookist, sest seal sai omanikuga huvi korral kiirelt ühendust võtta. Maakleritega ei soovinud ma tegeleda, sest välismaal elades oli mul nendega halb kogemus.
Kuna ma polnud varem Tallinnas korteri üürimisega kokku puutunud, arvasin, et 2-toalise eest 600 eurose üürisumma küsimine on normaalne. Facebooki kommentaariumist nägin aga, et küsitav hind on liiga kõrge ning konkreetne korter on väärt palju vähem. Tänu sellele sain aru, et nii palju ei peaks pealinnas korterite eest tasuma.
Hea elukoha otsimine tekitas stressi ja olin erinevate üürikorterite osas juba vähemalt kümnele inimesele kirjutanud, kui lõpuks märtsi algul leidsin omale mõistliku hinnaga kodu. Kokkuvõttes otsisin endale mitu kuud korterit.
Korter on ühetoaline ning üürihind on umbes 300 eurot kuus. Võrreldes esialgse 600 eurose pakkumisega on poole odavam üür hea diil. Olen mõelnud ka korteri ostmise peale, kuid panga programmi arvutustest selgus, et saaksin sissemakseraha alles 7–8 aasta pärast kokku. Seetõttu ma korteriostule praegu ei keskendu.
H (20), Tartu
Alustasime koos elukaaslasega korteriotsingut mõned kuud tagasi. Algul sirvisime kuulutusi niisama, aga detsembrikuus süvenesime valikusse tõsisemalt ja veebruaris kolisimegi uude koju. Korteri leidsime kinnisvaraportaalist kv.ee. Uurisin ka Facebooki kinnisvaraturgu, kuid sealsete korterite hinnad olid liiga kõrged.
Me ei saanud praegust korterit otse omanikult, pidime maaklerile lisaks maksma, aga meie jaoks oli see seda väärt, kuna korter oli ülejäänud variantidest odavam. Olime ka varem üüriturul seigelnud, mistõttu oskasime olulisi küsimusi küsida. Näiteks kui suur on remondifond ja kas lähiajal on remont üldse tulemas? Seda, mida on oluline küsida ja jälgida, oleme aja jooksul õppinud sõprade kogemustest.
Kaalume ka korteri ostmist, kuna arvutasime, et laenumakse tuleks odavam kui üür. Üürileandjad on minu arvates väga omakasupüüdlikud.
LHV kodulaenuspetsialistide tiimi juht Peramets märkis, et pank ei väljasta kodulaenu kunagi 100% ulatuses kinnisvara väärtusest. Laenusummast puudu jääv osa peab tulema laenuvõtja enda taskust, kuna omafinantseering maandab panga vaatest riske. Laenuvõtja panus on tähtis, näitamaks, et inimene on valmis kohustusi võtma ega ela palgapäevast palgapäevani. Omafinantseeringu nõue on pankades kohati erinev, näiteks LHV-s on see minimaalselt 15% kinnisvara hinnast, KredExi käendusel 10%.
Peramets tõi lihtsa näite: „Oletame, et on soov esimene kodu soetada 26-aastaselt. Sihikul on 100 000 eurot maksev korter, mille eest tuleb sissemakseks tasuda minimaalselt 10 protsenti ehk 10 000 eurot. Alustades kogumisega 16-aastaselt, tuleks iga kuu kõrvale panna 83 eurot, et 26. sünnipäevaks oleks sissemakseks vajalik summa koos. Kui kogumise mõte tekib aga näiteks 20-aastaselt, peab iga kuu kõrvale panema juba 139 eurot.„ See tähendab, et varajased säästmisharjumused on olulised.
Perametsa sõnul on Eesti Panga poolt paika pandud, et pank võib kinnisvara tagatise vastu laenu anda kuni 85 protsenti soetatavast korterist ja KredExi käendusega kuni 90 protsenti. Tagatiseks seataksegi tavaliselt sama ostetav korter, mis on pangale nii-öelda garantiiks.
Laenu taotlejal peaks Perametsa sõnul olema ka püsiv sissetulek ning töökohas läbitud katseaeg, samuti peaks ta enne laenu taotlemist töötama samas ettevõttes vähemalt 6 kuud. See näitab pangale, et inimene on leidnud stabiilsuse ning võimeline tasuma laenu ka mõne aasta möödudes. Perametsa sõnul peaks vältima ka kiirlaene.
Pank analüüsib inimese finantskäitumist ning kui sealt ilmneb kahtlane muster, võidakse selle kohta küsida. Kui aga lähim pangaautomaat asub kasiino lähedal, pole siiski vaja mujale jalutada. Peramets toob kindlate ohumärkidena välja näiteks hasartmängusõltuvuse, üle oma võimete elamise, kiirlaenud ja varasemad maksehäired.
Peramets kirjeldas ka tööalaseid ohusignaale: kindla eriala puudumine, sage töökohtade vahetamine ning tööandja lühiajaline tegutsemine ehk ettevõte on tegutsenud alla aasta. Sel juhul ei tea pank, kui jätkusuutlik on ettevõte. Samas ei vaadata lühiajalisele tegutsemisele viltu IT-valdkonnas. Lisaks näeb pank ohumärgina kriminaalkaristusi. Kui eelnimetatud probleeme ei esine ja taotlejal on olemas stabiilne sissetulek ning säästud, ei tohiks pangalaenu saamine osutuda kuigi keeruliseks.